À Berlin, des bureaux vacants aux logements temporaires : la règle en question

En Allemagne, le gouvernement fédéral crée peu à peu un cadre pour la transformation de bureaux en logements. Hambourg fait figure d’exemple. Mais et Berlin alors ?

Dans la capitale, la tension résidentielle ne cesse de s’accentuer alors que plus de 2M de m² de bureaux sont aujourd’hui vacants.

En y regardant de plus près grâce à un article de The Berliner, c’est surtout le modèle économique qui freine les transformations. Comme ailleurs, les propriétaires ont souvent financé leurs immeubles sur la base de revenus tertiaires supérieurs à ceux que permettrait le résidentiel. Transformer un immeuble en logements revient fréquemment à diminuer sa valeur économique.

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Face à cette impasse, certains acteurs inventent des solutions.

C’est notamment le cas de CommUnits, une initiative de Transiträume qui installe des modules d’habitation au sein de bureaux vacants afin de créer rapidement des espaces de vie temporaires.

Les aménagements sont démontables, les propriétaires conservent la possibilité de retrouver un usage tertiaire à terme et les coûts d’intervention restent limités.

L'approche réduit ainsi l'un des principaux freins à la transformation : la crainte de devoir faire un choix définitif et coûteux dans un contexte de marché incertain. Elle rappelle aussi que la réversibilité peut devenir un principe de conception de la TBL, et non seulement une manière de repousser la décision.

Dans l’esprit, CommUnits permet de tester de nouveaux usages sans s'engager immédiatement dans une transformation lourde.

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L’innovation joue ici un rôle essentiel dans la TBL. Elle permet d’expérimenter, de réduire le risque, d’ouvrir de nouvelles pistes lorsque les modèles traditionnels atteignent leurs limites. Les expérimentations comme CommUnits démontrent qu’il existe des alternatives entre le maintien de bureaux vacants et la transformation “classique” en logements.

Pour autant, cette expérience révèle également les limites de l’innovation lorsqu’elle se heurte à un cadre réglementaire conçu dans un contexte différent.

À Berlin, ces modules permettent bien de créer des espaces habitables dans des bureaux vacants. Mais ils ne peuvent être reconnus comme de véritables logements. Pour exister juridiquement, ils doivent être assimilés à des hébergements de type hôtelier, limitant la durée d’occupation à six mois.

C’est le sens de la remarque de Moritz Tonn, DGA de Transitträume : « The long-term solution has to come from the city itself. » La ville est l’un des acteurs capables de faire évoluer le cadre : reconnaître de nouveaux formats d’habitat, sécuriser les usages temporaires, adapter la règle à des bâtiments devenus hybrides.

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La véritable leçon berlinoise est peut-être là : l’innovation ouvre la voie, mais elle ne sort de son statut d’expérimentation que si la règle accepte de bouger avec elle.

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