Transformation de Bureaux en Logements

Plus de 9 millions de m² de bureaux sont aujourd’hui vides en France, dont plus de 6 millions en Île-de-France. Dans le même temps, la crise du logement s’aggrave et la production neuve se heurte à la rareté du foncier, aux coûts de construction et à l’acceptabilité des projets.

Transformer des bureaux en logements ne résoudra pas, à lui seul, la crise du logement. Tous les bureaux vacants ne sont pas transformables. Mais face à l’ampleur du gisement, il serait tout aussi absurde de ne pas regarder sérieusement ce potentiel au motif qu’il est complexe.

La vacance tertiaire n’est plus seulement conjoncturelle. Télétravail, réorganisation des entreprises, obsolescence de certains immeubles, exigences environnementales et évolution des usages transforment durablement le parc de bureaux. La transformation de bureaux en logements ouvre donc un chantier majeur pour l’industrie de la ville : recycler des actifs déqualifiés, produire de nouveaux logements, redonner de la valeur à l’existant et inventer une nouvelle ingénierie de projet. 

C’est précisément le rôle de The Foundation by PCE : réunir acteurs publics, opérateurs privés, investisseurs, architectes, financeurs et experts pour comprendre ce qui bloque, identifier ce qui fonctionne, outiller la décision et inventer de nouvelles manières de faire.

Pourquoi le passage à l’échelle reste difficile

Les opérations réussies existent. Mais elles restent trop souvent exceptionnelles, parce que le marché de la TBL n’est pas encore fluide. Chaque opération reste une équation complexe, à la croisée de la valeur immobilière, de la faisabilité technique, du droit, du financement, de l’urbanisme et de l’acceptabilité locale.

Côté propriétaires, investisseurs et opérateurs, il faut qualifier les bons actifs, absorber des coûts de transformation élevés, sécuriser les montages et retrouver une valeur de sortie. 

Côté collectivités, transformer des bureaux, c’est aussi arbitrer entre logements, emplois, fiscalité et équilibre territorial. Il faut donc distinguer les actifs réellement sans avenir tertiaire et les projets capables d’apporter une vraie valeur urbaine. 

Le passage à l’échelle suppose donc plus qu’une addition de bonnes volontés. Il exige une ingénierie commune : mieux identifier les potentiels, objectiver les conditions de réussite, aligner les acteurs et capitaliser les expériences pour ne pas repartir de zéro à chaque projet.

5 leviers pour transformer plus, mieux et plus vite  

The Foundation by PCE agit comme un tiers de confiance entre acteurs publics, privés et experts. 

L’enjeu n’est plus seulement de montrer que la transformation de bureaux en logements est possible. Il est de comprendre pourquoi certains projets réussissent, de partager ces enseignements et de créer les conditions pour que d’autres acteurs puissent s’en saisir.

C’est ce que fait The Foundation by PCE à travers ses 5 leviers qui permettent de relier la vision à la mise en oeuvre :

1. ‍Comprendre : parce que les freins restent encore mal documentés.
   Études TBL, benchmark international, auditions d’experts et veille #TheConversionFiles permettent de prendre du recul, de comparer les modèles et d’identifier les conditions de réussite.
2. ‍Outiller : parce que tous les bureaux vacants ne sont pas transformables.
   L’Action Collective “Massifier la transformation” développe une matrice commune de transformabilité pour aider les acteurs à identifier les bons actifs, qualifier les potentiels et structurer la décision.
3. ‍Fédérer : parce que les projets échouent souvent faute de dialogue entre acteurs.
   Le Cercle TBL réunit acteurs publics, privés et experts dans un espace de confiance pour partager les pratiques, confronter les contraintes et faire émerger des solutions concrètes.
4. ‍Convaincre : parce que le passage à l’échelle suppose aussi des évolutions réglementaires, économiques et politiques.
   The Foundation by PCE porte des propositions concrètes, nourrit le débat public et professionnel, et met en lumière les conditions nécessaires pour accélérer les transformations.
5. ‍Donner envie : parce que la transformation ne peut pas être seulement une réponse technique à la vacance tertiaire.
   Le Prix International de la Transformation de Bureaux en Logements montre que ces opérations peuvent produire des logements utiles, des bâtiments désirables et une ville plus sobre.

Depuis 2016, un rôle de pionnier

Paris-Île de France Capitale Économique (PCE) et The Foundation by PCE sont travaillent sur la transformation de bureaux en logements depuis 2016 sous l’impulsion de Xavier Lépine. Un groupe de travail a été mis en place, aboutissant à plusieurs initiative structurantes :

la signature d’une charte avec Julien Denormandie (ex-Secrétaire d'État à la Cohésion des territoires) et des acteurs du territoire (Gecina, Kaufman & Broad, Icade, La Française, la Compagnie de Phalsbourg, Bouygues Immobilier, VINCI Immobilier, Emerige, Novestia, Spie-Batignolles) ;

le bonus de constructibilité intégré à la Loi ELAN ;

la création du Prix International de la Transformation de Bureaux en Logements avec la Maison de l’architecture Île-de-France afin de valoriser la reconversion des bâtiments inoccupés et parfois obsolètes en milieu urbain et périurbain. Ce prix récompense les tandems maîtrise d’ouvrage / maîtrise d’œuvre et s’accompagne d’un Prix « Coup de cœur du jury » destiné à mettre en avant un projet issu d’une école d’architecture.

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Soutenir le programme

La transformation de bureaux en logements ouvre un nouveau chapitre pour l’immobilier : recycler des actifs déqualifiés, créer de nouveaux logements, inventer de nouveaux modèles économiques et redonner de la valeur à la ville existante.

En devenant mécène de The Foundation by PCE, votre entreprise soutient un programme pionnier qui éclaire ce marché émergent, met en visibilité les acteurs engagés et crée les conditions d’un dialogue exigeant entre décideurs publics, opérateurs privés et experts.

C’est une manière concrète d’associer votre nom à l’un des grands sujets urbains des prochaines années et de rejoindre un cercle d’acteurs qui veulent être en avance sur la transformation.

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