À Genève, un revers pour la transformation des bureaux en logements

Notre veille sur la transformation de bureaux en logements se concentre sur la Suisse, avec un arrêt rendu le 26 juin 2025 par la justice genevoise.

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Un projet de loi annulé

En août 2024, le Grand Conseil genevois avait adopté une loi imposant que toute nouvelle construction de bureaux puisse être facilement transformée en logements « sans travaux majeurs », créant ainsi une réversibilité de fait.

Objectif : répondre à une pénurie aiguë de logements.

Mais la Chambre constitutionnelle de la Cour de justice a annulé ce texte, jugeant qu’il portait une atteinte « disproportionnée » à la propriété et à la liberté économique. Les juges ont retenu :

• des surcoûts de construction estimés jusqu’à 15 % pour anticiper cette réversibilité ;
• l’absence de garanties qu’une reconversion soit effectivement autorisée à terme (normes de logement vs normes de bureaux) ;
• le caractère trop général du dispositif, nécessitant encore un règlement d’application.

L’arrêt souligne que « ce n’est pas la possibilité de transformation en soi (…) qui est remise en cause, mais l’obligation de la prévoir dans tous les cas sans étude spécifique. »

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La tension des marchés immobiliers suisses

Logements : taux de vacance <1 % à Genève, Lausanne et Zurich – une pénurie extrême.

Bureaux : vacance de 3,7 % à Genève et de 2 % à Lausanne – supérieurs au résidentiel, mais encore faibles pour le marché tertiaire.

Le vrai potentiel de reconversion se situe dans les périphéries, avec de quoi loger jusqu’à 6 000 Zurichois, 4 000 Genevois et 2 000 Lausannois.

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Un débat symptomatique

Cet arrêt met en lumière le dilemme central de la transformation de bureaux en logements en Suisse : comment répondre à une urgence sociale tout en respectant les droits économiques et fonciers des promoteurs ? La loi annulée pourrait revenir sous une forme plus précise, mais la tension entre besoins de logement et contraintes du marché reste entière.

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