À Madrid, le boom de la transformation immobilière

Focus sur l’Espagne, et plus particulièrement Madrid, avec un article dans elEconomista.

Le « living sector » (résidentiel, coliving, résidences étudiantes et senior, etc.) s’impose comme moteur du marché espagnol  : 1,7 milliard d’euros investis sur le premier semestre 2025, soit 23 % de l’investissement total (CBRE). Les bureaux rétrogradent désormais à la 4e place après l'hôtelier et le retail, avec 1,179 milliard d’euros investis au premier semestre (+40 % vs 2024, en grande partie grâce à 3 opérations majeures  à Madrid et Barcelone).

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Le changement d’usage en plein essor

La reconversion d’actifs économiques en logements s’accélère sous l’effet de la pénurie de logements (≈600 000 manquants) et de la hausse des prix.

Entre 2021 et 2023, près de 28 000 changements d’usage ont été recensés, dont 8 400 transformations de locaux commerciaux en logements. Madrid concentre 2 330 cas (64 % du total), suivie de Barcelone (830), Malaga (327), Séville (289) et Valence (258).

En 2024, 47 % des changements d’usage ont été reconvertis en résidentiel, un chiffre qui atteint 67 % pour les bureaux. Autrement dit, la quasi-totalité des grands projets concernait des bureaux (65 sur 70).

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Focus sur Madrid

80 % des grands projets de transformation sont concentrés à Madrid, pour un investissement de 900 millions d’euros en 2024, presque trois fois plus qu’en 2023.

EY estime que la transformation des bureaux madrilène pourrait créer jusqu’à 20 000 logements. Le potentiel monte à plus de 90 000 en incluant l’aire métropolitaine de Madrid et d’autres grandes villes comme Barcelone, Valence ou Malaga.

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Les acteurs qui accompagnent la transformation

La Comunidad de Madrid a créé en 2024 un dispositif pour faciliter ces changements d’usage, notamment pour favoriser la transformation en logements locatifs abordables. Dès la première année de mise en place, plus de 1 500 nouveaux logements ont été approuvés par ce biais.

Des acteurs privés comme Property Partners accompagnent propriétaires et investisseurs tout au long du processus, de l’analyse de faisabilité à la mise sur le marché.

Felipe Reuse, directeur national Espagne, souligne : « Ces changements d'utilisation sont une grande opportunité pour tous, mais ils impliquent également des démarches administratives et des décisions importantes. »

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