Conversions à grande échelle : les villes américaines sortent l’artillerie lourde

Focus sur l’article « Many Cities Go All In on Conversions. Is it Working? » (Multi-Housing News, 29 mai 2025). Derrière la vague record de 70 700 logements issus de conversions attendus aux États-Unis en 2025, un facteur clé : la course aux incitations publiques pour rendre les opérations viables.

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4 enseignements à retenir

Un pipeline qui explose

Les unités livrées ont doublé en un an, stimulées par plus de 80 dossiers dans le Conversion Accelerator à New York. Objectif municipal : 80 000 logements supplémentaires en 15 ans via le plan "City of Yes".

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La boîte à outils fiscale new-yorkaise

Programme 467-m : jusqu’à 90 % d’exonération de taxe foncière pendant 35 ans en échange de 25 % de logements abordables. Résultat : des méga-projets comme 25 Water St (≈1 300 logements) ou l’ex-siège de Pfizer (≈1 600 logements) passent la rampe.

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Chicago et Boston misent sur le centre-ville

LaSalle Street Reimagined (Chicago) : 250 M$ pour 5 immeubles historiques, dont 79 W. Monroe (117 logements, 35 % abordables). Boston Office-to-Residential : abattement fiscal jusqu’à 75 %, 15 projets pour 762 logements (18 % abordables) déjà dans le pipe.

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Réglementaire + coûts = la double équation

Les villes lèvent les freins de zonage (parking, hauteur, mixité) et accélèrent les permis ; Minneapolis supprime les audiences publiques, San Francisco efface ses frais de planification. Mais la faisabilité dépend toujours du prix d’acquisition décoté et de la maîtrise des coûts travaux (matériaux, main-d’œuvre, taxes).

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Et pour les décideurs européens ?

Sécuriser la rentabilité : l’exemple américain montre que fiscalité puissante + visibilité à long terme attirent capitaux et promoteurs.

Cibler les bons actifs : seulement 25-30 % des immeubles sont convertibles ; un screening fin (plateaux, lumière, structure) est indispensable.

Alliances public-privé : subventions, portage foncier, partage de valeur… autant de leviers pour équilibrer logement abordable et rendement privé.

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