Des bureaux vacants, des logements très demandés : quand la rentabilité accélère les reconversions

À Zurich, la transformation des Quadro Towers en 260 logements illustre une tendance qui prend de l’ampleur face à une situation double : une offre excédentaire de bureaux et une pénurie de logements. Depuis 2018, le rythme des reconversions s’est accéléré, avec 110 à 140 nouveaux logements créés chaque année à partir d’anciens espaces de bureaux. Cette dynamique répond à un déséquilibre croissant : d’un côté, plus de 211 000 m² de bureaux seront vacants en 2024, tandis que de l’autre, le taux de vacance des logements n’est que de 0,07 %, entraînant une hausse continue des loyers.

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Pourquoi convertir les Quadro Towers maintenant ?

Les 1 000 employés de Credit Suisse ont quitté les tours en juillet 2024. Le propriétaire, la caisse de pension BVK, n’a pas attendu : avec déjà 59 000 m² de bureaux vacants dans le quartier, elle savait qu’il serait difficile de trouver un nouveau locataire pour ces espaces. Plutôt que de prolonger cette vacance, la BVK a saisi l’occasion de transformer ses tours en logements, un usage devenu nettement plus rentable dans un marché où la demande est forte.

• Le socle du bâtiment (15 000 m²) accueillera des commerces, des services et des restaurants, contribuant à dynamiser le quartier.
• Du 7e au 25e étage, les bureaux laisseront place à des « logements principalement de petite taille, destinés à une clientèle urbaine », selon la BVK.

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Des loyers qui encouragent les reconversions

À Zurich, le faible écart entre les loyers des bureaux et ceux des logements facilite ce type de reconversion.

• Un bureau de 80 m² se loue en moyenne 1 800 CHF/mois (1 860 €).
• Un logement reconverti, comme ceux de The Brick 80, coûte 2 200 CHF/mois (2 270 €) pour 69 m².

Cette rentabilité garantie encourage de plus en plus d’investisseurs à suivre cette voie. D’autres projets confirment également l’attractivité de ces logements nouvellement créés, malgré leurs prix élevés : à Seefeld, la transformation du siège de Swissmem en 23 appartements de luxe, vendus entre 19 000 et 20 000 CHF/m² (19 600 à 20 650 €/m²), s’est achevée en seulement quelques semaines.

Le défi consiste désormais à trouver un équilibre entre rentabilité et accessibilité, afin que ces reconversions profitent à une diversité de ménages et ne soient pas réservées aux catégories les plus aisées du marché.

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