La transformation de bâtiments obsolètes en plein essor sur le marché immobilier espagnol

Un article publié en février 2025 par La Vanguardia, quotidien catalan de référence, met en lumière une tendance croissante en Espagne : la transformation de bâtiments obsolètes en logements et en établissements hôteliers.

Le développement du télétravail depuis la pandémie a rendu de nombreux immeubles de bureaux obsolètes en termes d’espace, de qualité et de performance énergétique. Cette évolution pousse les investisseurs à les reconvertir en logements et en espaces dédiés à l’hôtellerie, deux secteurs où la demande est en croissance.

Si Madrid est en tête de cette dynamique, Barcelone fait face à des contraintes réglementaires qui ralentissent ces transformations.

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Chiffres clés

• Les reconversions de bâtiments obsolètes en Espagne ont doublé en un an, atteignant près de 70 bâtiments et 390 000 m² de surface.
• Madrid représente 60 % de l’ensemble des reconversions, contre seulement 7 % pour Barcelone.
• 35 % des bâtiments sont transformés en hôtels, principalement dans le segment haut de gamme.
• En 2024, environ 900 millions d’euros ont été investis dans ces opérations, soit trois fois plus qu’en 2023, selon CBRE.
• 60 % des reconversions réalisées en 2024 concernent des bureaux, un chiffre qui atteint 80 % à Madrid.

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Ce qu’il faut retenir

Le cas de Barcelone met en évidence l’impact de la réglementation urbaine : le Plan général métropolitain (PGM) et l’obligation de réserver 30 % des logements à l’habitat social rendent de nombreux projets irréalisables.

À l’inverse, les outils d’urbanisme plus souples de Madrid ont favorisé un véritable essor des reconversions. Le potentiel de nouvelles transformations dans les zones périphériques de Madrid est également important, avec de nombreux immeubles de bureaux obsolètes qui pourraient être réinventés.

Ce modèle commence désormais à s’étendre au-delà des grandes métropoles. Málaga, Séville, Alicante, Huelva, Bilbao et Saragosse connaissent elles aussi une hausse des reconversions. En 2023, seulement 20 % des projets étaient situés en dehors de Madrid ; en 2024, cette proportion a doublé pour atteindre 40 %.

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