La transformation des bureaux en logements s’accélère en Afrique du Sud

Focus sur un marché encore peu commenté dans les débats français sur la transformation des bureaux en logements bien que très prolifique : l’Afrique du Sud.

Le cas sud-africain est intéressant car il montre comment, dans un marché tertiaire durablement fragilisé, la transformation peut devenir un mécanisme structurel de réallocation des actifs.

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Les centres d'affaires sud-africains ont vu leur taux de vacance culminer à 18,2 % à la suite de la crise sanitaire. Mais le marché a réagi : désormais, 19,3 % des transactions de bureaux au niveau national se destinent à une transformation en logements ou en projets mixtes. À Johannesburg, cette part monte à 38,1%.

Cette dynamique dépasse largement le seul effet post-Covid et devrait, selon l’économiste John Loos, “progressivement devenir la 'nouvelle normalité' post-pandémique”. Elle renvoie en effet à des évolutions plus profondes : la dématérialisation réduit les besoins en stockage physique, tandis que la faible croissance économique limite la création d’emplois formels et, par conséquent, la demande en surfaces tertiaires.

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Dans le même temps, les conditions économiques rendent la conversion plus accessible. Entre le pic de 2020 et 2024, les loyers de bureaux ont reculé de 16,5 % en réel, tandis que les valeurs réelles du capital ont chuté de 25,9 % depuis 2016. Quand le bureau perd en valeur d’usage et en valeur de marché, la reconversion devient plus crédible pour les opérateurs.

Des projets concrets émergent comme Remington House, un ancien immeuble de bureaux converti en 133 logements avec commerces et équipements. Le promoteur Africrest Properties a à lui seul produit 4 000 logements issus d’une transformation, et en prévoit 8 000 à venir.

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En Afrique du Sud, l’État assume un rôle actif. Pour répondre au besoin structurel de logements abordables, la ministre de l'Habitat Thembi Simelane a fait de la reconversion des bâtiments publics sous-utilisés une priorité stratégique. Le plan d'action gouvernemental est déjà concret : quatre bâtiments appartenant à des entreprises d'État sont actuellement en cours de transformation en logements sociaux.

Le cas sud-africain montre que la TBL peut devenir un outil d’ajustement structurel du marché tertiaire, un levier de revitalisation urbaine et un instrument de politique du logement, à condition que la baisse des valeurs, l’initiative privée et l’action publique commencent à converger.

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