Logement collectif : le biais normatif étatsunien

Pas de côté sur les normes qui encadrent la construction de logement collectif aux États-Unis.

Si le sujet nous intéresse, c’est parce qu’en France, lorsqu’on parle de transformation de bureaux en logements, la question normative revient systématiquement.

On imagine parfois qu’aux États-Unis, tout serait plus simple, plus « libéral ».

Un article publié début février dans Vox montre l’inverse : les normes techniques y constituent un frein majeur à la production de logement collectif.

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Le biais contre la densité

Les codes de construction constituent un verrou véritable à la production de logements. Dans de nombreux États, dès qu’un bâtiment dépasse 2 logements, il change de catégorie juridique et devient un bâtiment « commercial ».

Conséquences : sprinklers obligatoires, architecte requis, 2 escaliers au-delà de 3 étages, ascenseurs aux standards commerciaux.

Un effet de seuil réglementaire qui complexifie l’équation économique. Le coût de construction au m² augmente ainsi avec la densité - à rebours de la logique européenne d’économies d’échelle.

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Certaines évolutions normatives peuvent accroître le loyer mensuel de 169 à 279 dollars pour un T3 neuf dans un immeuble de 3 étages.

Certaines villes américaines expérimentent des réformes ciblées pour y pallier, mais l’article pointe 2 biais structurants :

• ‍Institutionnel : les codes sont largement élaborés par l’International Code Council, organisation privée critiquée pour son manque de transparence.‍
• Culturel : depuis plus d’un siècle, la planification nord-américaine valorise la maison individuelle comme norme.

Jesse Zwick, conseiller municipal à Santa Monica, le résume : “Building codes are supposed to be this technocratic process focused on safety, when in reality there are all sorts of values and biases embedded within them.”

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Les leçons transposables à la TBL

La faisabilité se joue, au-delà du zonage, dans le détail des normes techniques et leurs effets de seuil.

L’enjeu culturel n’est pas à négliger.

En France, pour la transformation de bureaux en logements, les 21 propositions du rapport Sisyphe vont précisément dans ce sens.

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