London, Canada : entre incitation de la ville et engagement des acteurs pour transformer les bureaux vides

Zoom sur la ville de London (Ontario), une ville de taille moyenne (400 000 habitants) où la vacance tertiaire alimente une politique ambitieuse de reconversion.

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Un levier incitatif assumé par la ville

Depuis 2024, London a mis en place un programme d’incitation, le “City of London's Office-to-Residential Community Improvement Project Incentive Program”, pour accélérer la transformation de bureaux en logements et redonner vie au centre-ville. La ville propose une subvention de 35 000 $ CAD par logement créé dans le cadre d’une transformation de bureaux en logements, sans condition de loyer abordable – une aide qui peut monter à 50 000 $ si elle est cumulée avec des incitations à loyer modéré.

« On veut des logements dans des lieux denses où les gens peuvent sortir de chez eux et soutenir l’activité économique locale, » explique le maire de London, Josh Morgan.

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Des opérateurs privés qui changent de stratégie

Le promoteur Farhi Holdings (FHC), longtemps critiqué localement pour avoir laissé certains actifs à l’abandon, opère un tournant stratégique. Faute de trouver preneur pour ses bureaux vacants, il transforme aujourd’hui 2 sites emblématiques :

• 685 Richmond Street : 41 logements, pour plus de 80 chambres au total,  livrés début 2026
• 166 Dundas Street : 32 logements (contre 15 initialement prévus)

« On a essayé pendant 2 ans de louer ces espaces, sans succès. Face à l’évolution du marché, la conversion en logements est devenue la meilleure option. » — Ben Lawrence-Farhi, directeur chez FHC

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Un repositionnement plus large, soutenu par le secteur philanthropique

FHC s’allie à la London Community Foundation pour vendre certains biens à des associations, avec financement social et objectif de 30 % de logements abordables. Un mécanisme original combinant :

• Vente des bâtiments à prix décoté (avec dons fiscaux)
• Financement amont via le fonds d’impact social de 25 M$ de la LCF
• Engagement d’au moins 30 % de logements abordables

« C’est un partenariat à fort impact qui permet de remettre en mouvement des bâtiments vacants, avec un vrai bénéfice social. » — Diane Silva, directrice de la LCF

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À retenir

L’incitation sans contrainte peut jouer un rôle de déclencheur, à condition d’un bon calibrage.

Le portage de projets abordables par des foncières à mission ou des acteurs philanthropiques permet d’élargir la palette des solutions.

Une même opération peut réconcilier rentabilité, attractivité urbaine et reconstruction de la confiance locale.

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