Londres : quand les bureaux s'effacent au profit des hôtels

Le paysage immobilier de la capitale britannique connaît une transformation radicale. Depuis 2019, près de 370 000 m² de bureaux ont été vendus à des investisseurs dans le but d'être convertis en hôtels, soit l'équivalent de huit fois la tour The Gherkin, le gratte-ciel iconique de la City !

Cette tendance s’inscrit dans un phénomène plus large : repenser la rigidité de l'usage des sols. En transformant des bureaux obsolètes en infrastructures hôtelières, les villes peuvent stabiliser leur économie locale face aux mutations du travail.

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Pourquoi ce phénomène prend-il une telle ampleur ?

Les moteurs du changement :

Chute de la valeur des bureaux : L'inflation galopante et la hausse des taux d'intérêt après la pandémie ont bouleversé le marché du bureau, entraînant une baisse de leur valorisation.‍

Obsolescence et régulations : Le télétravail et des réglementations environnementales plus strictes ont rendu de nombreux espaces de bureaux en périphérie obsolètes.

Boom du tourisme : À l'inverse, le retour de la demande de voyage post-confinement stimule l'appétit pour l'hôtellerie.

Flexibilité tarifaire : Contrairement aux baux de bureaux fixes et à long terme, les hôtels peuvent ajuster leurs tarifs quotidiennement pour répercuter immédiatement la hausse des coûts.

«Les gens ont commencé à envisager des usages alternatifs pour lesquels les valorisations pourraient être plus élevées.» explique Felix Rabeneck, directeur de l'investissement dans le centre de Londres chez Savills Plc.

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Des projets emblématiques :

La City de Londres est le secteur le plus touché avec plus de 120 000 m² échangés pour des conversions entre 2019 et 2025. On peut citer la transformation du joyaux art déco l'Ibex House à Aldgate en un hôtel de 382 chambres, ou celle de Dorset House par Whitbread en un Premier Inn de 400 chambres.

Comme pour les résidences gérées ou étudiantes, la conversion massive de bureaux en hôtels pose une question de soutenabilité urbaine. Plusieurs acteurs londoniens, dont The City of London Corporation, alertent sur le risque de mono-fonctionnalisation touristique de certains quartiers tertiaires au détriment de la fonction productive et d’autres usages.

Les cabinets Savills et CBRE soulignent par ailleurs une vulnérabilité économique accrue : l’hôtellerie est une activité très sensible aux cycles. En cas de retournement de la demande, ces actifs peuvent se retrouver à nouveau fragilisés avec un risque de verrouillage fonctionnel : une nouvelle reconversion vers d’autres usages - en logements notamment - devient alors techniquement et économiquement plus complexe.

L’enjeu n’est pas de convertir ou non, mais de piloter l’ampleur du phénomène en évitant les effets d’opportunité.

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