Monétiser le patrimoine immobilier des seniors : la vente partielle, une solution innovante et socialement utile

Aux États-Unis, les +70 ans détiennent 13 000 Mds $ de richesse immobilière, soit près d'un quart de toute la richesse immobilière du pays. Or, un nouvel article du New York Times montrait que le logement ne constitue pas automatiquement une garantie financière solide pour la retraite.

Une partie de la valeur immobilière des seniors est souvent érodée par le manque d'entretien, la mauvaise préparation des ventes, les contraintes de santé ou les ventes réalisées dans l'urgence : un vendeur de 80 ans obtient en moyenne un prix environ 5 % inférieur à celui d'un vendeur de 45 ans, et l'écart augmente avec l'âge. La valeur théorique du patrimoine immobilier ne se transforme donc pas mécaniquement en ressources disponibles pour financer le vieillissement.

Dans les pays anglo-saxons, plusieurs dispositifs se sont développés pour monétiser plus facilement le patrimoine immobilier des seniors, en particulier le home equity conversion mortgage qui permet au senior d’obtenir un prêt adossé à la valeur de son logement tout en continuant à y vivre.

En France, nous disposons d’outils juridiques mais le marché manque de maturité économique et financière. Résultat : un patrimoine immobilier massif et largement immobilisé, alors même que les besoins de financement liés au vieillissement explosent. 

C’est à cet enjeu que répond Merci Prosper.

Le mois dernier, nous avons rencontré ses co-fondateurs Thibaut Corvaisier et Anthony Piquet dans le cadre de notre groupe de travail sur la monétisation du patrimoine immobilier des seniors, en partenariat avec la Chambre des notaires de Paris. 

Merci Prosper propose une solution de vente partielle en indivision conventionnelle, permettant à un senior de monétiser une partie de son patrimoine immobilier tout en restant chez lui et en conservant une part transmissible.

Adossée à la foncière Prosper à vocation sociale et inscrite dans l’ESS, ce dispositif est intéressant car il cherche à concilier deux exigences souvent difficiles à articuler :

• l’utilité sociale avec une solution abordable grâce à un taux “républicain”
• un modèle économique capable d’attirer des investisseurs de long terme.

L’enjeu dépasse donc le seul cas d’une innovation financière ou immobilière. Il s’agit de contribuer à structurer un marché responsable de la monétisation du patrimoine immobilier des seniors, avec des pratiques standardisées, des garde-fous, une pédagogie forte et une diversité de solutions adaptées aux situations patrimoniales, familiales et sociales.

C’est précisément l’objet de notre groupe de travail : comprendre les freins culturels, juridiques, économiques et opérationnels, et identifier les conditions d’un passage à l’échelle.

Merci à Thibaut Corvaisier, Anthony Piquet et à tous les participants pour ces échanges riches sur une nouvelle piste très prometteuse !