New York : la “conversion mania” s’installe durablement à Manhattan

À New York, les conversions s’imposent comme un puissant levier de régénération urbaine post-Covid.

Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield de septembre 2025 :

• Environ 380 000 m² de bureaux sont en cours de transformation en 2025, contre 307 000 m² en 2024 et 148 000 m² en 2023.
• Le taux de vacance reste élevé à 22,3 % à Manhattan (août 2025).
• 54,8 % des projets sont situés à Midtown (contre 23 % avant 2020), et concernent de plus en plus d’immeubles de classe A.

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Les opérations emblématiques témoignent de l’ampleur du mouvement :

• 25 Water Street (1 320 logements), par METROLOFT, Rockwood Capital, GFP Real Estate et CetraRuddy Architecture
• 5 Times Square (1 250 logements), par RXR, Apollo Global Management, Inc., SL Green et Gensler
• L’ancien siège Pfizer, à Third Avenue et East 42nd Street (1 600 logements prévus pour 2026, la plus grande TBL du pays), par METROLOFT, David Werner Real Estate Investors et Gensler (Robert Fuller)

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Côté public, la ville de New York et l’État ont activé plusieurs leviers structurants :

• Office Conversion Accelerator Program (2023) : guichet unique pour accélérer les procédures administratives
• 467-m tax incentive (2024) : jusqu’à 35 ans d’exonération fiscale pour les projets intégrant 25 % de logements abordables
• City of Yes (2024) : extension de la TBL à la plupart des immeubles construits avant 1991, suppression des seuils de parking, hausse de la densité autorisée
• Suspension du coefficient d'occupation des sols (2025)
• Midtown South Mixed-Use Plan (2025) : ouverture de 42 blocs à l’usage résidentiel.

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New York illustre la puissance d’une coalition public-privé solide et d’une stratégie d’incitation claire : la vacance tertiaire devient ainsi une opportunité de production de logements, y compris sociaux – une évolution majeure dans une ville où les TBL étaient jusqu’ici synonymes de penthouses de luxe.

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