Où en est la transformation de bureaux en logements au Canada ?

Le Canada est un des pays les plus avancés sur la question de la TBL avec les États-Unis.

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Un phénomène très inégalement réparti dans le territoire

Tandis qu’à Ottawa et Calgary, les conversions se multiplient, à Toronto, le modèle dominant reste la démolition-reconstruction. Le succès de ces deux premières villes s’explique par un fort soutien politique :

• Calgary offre un programme de financement important avec des subvention allant jusqu'à 807 $/m² (75 $/sq ft),
• La ville d'Ottawa a opté pour un allègement réglementaire et un droit à construire "as-of-right" pour les conversions qui supprime l'incertitude pour le promoteurs.

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Une identification du candidat idéal à la TBL

Au Canada, les immeubles les plus adaptés sont souvent des bâtiments de classes B ou C, construits autour des années 1960, avec des plateaux relativement compacts - environ 1100 m² - et une obsolescence suffisante pour rendre le maintien en bureaux peu compétitif. Mais le critère décisif reste le même partout : l’accès à la lumière naturelle. Les grandes dalles profondes, difficiles à transformer en logements de qualité, sont mécaniquement moins adaptées ou beaucoup plus coûteuses à reconvertir.  

Une réponse à la demande de logement et à la revitalisation des centres-villes

En incluant les projets en cours, la transformation de bureaux en logements au Canada devrait produire environ 17 000 logements. C’est insuffisant pour résoudre la crise du logement, mais c’est un phénomène assez puissant pour redonner vie à des centres villes désertés, explique Marie-France Benoit, Directrice intelligence de marché chez Avison Young | Canada.

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Une tendance qui se pérennise, mais qui évolue

La reprise du marché tertiaire ne signe pas l'arrêt des projets de transformations de bureaux en logements. En effet, la demande de bureaux se concentre sur les actifs prime et les tours classe A. Les classes B et C continuent de connaître une forte vacance dans la plupart des marchés canadiens.

Ce que change la reprise, en revanche, c'est la disponibilité du capital : les institutionnels sont de retour sur des acquisitions bureau classiques, ce qui réduit les occasions de ventes en difficulté qui alimentaient certains projets. La dynamique se poursuivra, mais à un rythme plus sélectif, immeuble par immeuble, là où les trois conditions seront simultanément réunies : un stock tertiaire disponible, un cadre public incitatif et une forte demande résidentielle.

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