Séoul face à la crise du logement : vers un mouvement de TBL ?

En Corée du Sud, plusieurs signaux indiquent que le marché immobilier pourrait évoluer.

Le 29 octobre 2025, le gouverneur de la Banque de Corée, Rhee Chang-yong, a appelé à « transformer les projets de bureaux en logements » à Séoul, face à la baisse durable de la demande tertiaire, amplifiée par l’IA et le travail hybride.

Objectif : stabiliser les prix, rééquilibrer la dynamique urbaine et freiner la sur-concentration dans la capitale.

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Une tension inédite sur le logement

Les ménages d’une seule personne représentent désormais 41,5 % des foyers coréens (près de 10 millions de personnes). À Séoul, ils représentaient 29,5 % et 39,3 % en 2023 (source : RSQUARE).

La demande explose pour des logements compacts, coliving et studios bien situés – typologies plus facilement issues de la transformation d’immeubles tertiaires.

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Un précédent à souligner

Dès 2020, le gouvernement sud-coréen avait lancé un programme de conversion d’hôtels et de bureaux vacants en 114 000 logements locatifs publics pour répondre à la flambée des loyers.

Si cette initiative marquait une volonté politique forte, aucune donnée publique récente ne confirme l’atteinte de cet objectif.

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Investisseurs étrangers déjà présents

Le fonds de pension public canadien CPPIB et le promoteur local MGRV(Mangrove) ont racheté l’ancien siège de Semi Apparel (35,5 Mds ₩, soit 24 M$) pour transformer ses 19 800 m² en logements locatifs.

D’autres acteurs étrangers, comme Morgan Stanley ou ICG, explorent également le marché locatif coréen via des partenariats et fonds dédiés.

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À retenir

Ces signaux suggèrent qu’un mouvement de reconversion pourrait s’amorcer en Corée du Sud, porté à la fois par la pression démographique et la mutation du marché du bureau.

Mais il reste encore des incertitudes : ampleur réelle des projets, régulations locales, contraintes techniques… Affaire à suivre.

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