TBL : ce que 2027 dira de la maturité du modèle nord-américain

Les États-Unis sont aujourd’hui en tête de la transformation de bureaux en logements à l'échelle mondiale : plus de 90 000 appartements issus de la TBL étaient en projet début 2026 selon RentCafe.

Mais c’est surtout 2027 qui pourrait constituer une année charnière pour la TBL.

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Propmodo identifie 92 projets d'envergure ciblant une livraison en 2027, faisant de cette année la plus prolifique jamais enregistrée sur le continent. Un effet direct des mesures de facilitation mises en place après le Covid, mais aussi d’une mutation plus profonde : celle d’un marché de bureaux durablement fragilisé, où certains actifs ne retrouveront probablement pas leur valeur d’usage initiale.

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Les tendances qui s'en dégagent et celles à surveiller

La transformation reste très concentrée. Si 28 états et 40 villes portent des projets, plus de la moitié du pipeline se situe dans seulement trois marchés : New York, Illinois et Massachusetts. Cette concentration se retrouve côté acteurs : quelques promoteurs particulièrement aguerris portent une part disproportionnée des livraisons, avec souvent plusieurs projets simultanés.

2027 marquera l'arrivée à maturité de nouveaux acteurs institutionnels, entrés plus récemment sur le marché avec des projets plus grands, des structures de capital plus complexes et une visibilité accrue. La performance comparative entre ces nouveaux entrants et les spécialistes historiques de la TBL sera l'un des enseignements majeurs de l'année.

Les données pointent un signal d'alerte sur la taille des projets : la moyenne des projets n'ayant pas abouti est de 280 logements, contre 155 pour ceux effectivement livrés. Les méga-projets peuvent créer un effet d’échelle mais ils augmentent également l’effet de dépendance à des montages financiers empilant des aides fédérales, étatiques, municipales et capitaux privés. La défaillance d'un seul étage suffit à faire basculer l'ensemble.

Signal de maturité du modèle enfin, la TBL devient sur certains marchés la principale source de nouveaux logements en centre-ville, devant la construction neuve. C’est le cas par exemple à Philadelphie. La TBL n’est plus seulement une solution d’appoint face à la vacance tertiaire. Dans certains centres-villes nord-américains, elle commence à structurer l’offre résidentielle.

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Avec la publication prochaine de son benchmark sur ces modèles de transformation américains, The Foundation by PCE analyse déjà les premières leçons qui nous viennent d’outre-Atlantique - et continuera à suivre de près ce que 2027 dira de la maturité réelle du modèle.

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