TBL : l’Asie-Pacifique élargit le champ des conversions

L’Asie-Pacifique voit une part croissante de son offre résidentielle provenir de la conversion d’actifs existants. Bureaux obsolètes, hôtels en difficulté et évolutions réglementaires alimentent désormais des stratégies de repositionnement vers le co-living, les résidences étudiantes et, de plus en plus, le senior living.

Plus qu’un phénomène ponctuel, ces conversions révèlent l’émergence d’un nouveau canal de production de logements, dont les moteurs diffèrent fortement selon les marchés.

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En Australie, le résidentiel prend l’avantage sur le tertiaire

À Brisbane, la valeur des bureaux de catégorie B a nettement sous-performé celle du résidentiel au cours des trois dernières années. Cette divergence crée de nouvelles opportunités de repositionnement. L’exemple le plus emblématique est celui du 41 George Street, une tour de bureaux du quartier d'affaires transformée en résidence étudiante de 1 180 lits.

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En Corée du Sud, les actifs hybrides ouvrent la voie

À Séoul, les investisseurs se tournent vers les officetels, ces immeubles mixtes combinant fonctions de bureau et d’hébergement. Leur caractère quasi résidentiel permet des conversions rapides et relativement peu coûteuses vers le co-living, tout en offrant des rendements plus attractifs. Le marché explore également de nouveaux segments résidentiels, notamment le senior living, avec la transformation annoncée du Mokdong Artist Centre en complexe de 400 chambres.

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Hong Kong élargit la changement d’usage aux hôtels

Si le bureau constitue l’un des principaux réservoirs d’actifs à repositionner dans la région, Hong Kong suit une trajectoire différente. Ce sont principalement les hôtels qui alimentent aujourd’hui les opérations de conversion. Les fortes décotes observées, entre 30 % et 60 % par rapport au coût d’acquisition initial, permettent leur transformation en logements étudiants et en espaces de co-living.

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Derrière ces stratégies se dessine une tendance commune : les investisseurs arbitrent de plus en plus entre usages plutôt qu’entre classes d’actifs. L’enjeu n’est plus seulement d’identifier des immeubles vacants ou obsolètes, mais de repérer les bâtiments dont la valeur d’usage résidentielle dépasse désormais la valeur d’usage d’origine. La réaffectation d’actifs existants s’impose progressivement comme un levier à part entière de production résidentielle, avec des déclinaisons qui varient selon les spécificités de chaque marché.

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