L’Action Collective “Massifier la transformation”

Lauréate du Sommet de l’Université de la Ville de Demain 2025 (Fondation Palladio, sous l’égide de la Fondation de France), l’Action Collective “Massifier la transformation” a rejoint The Foundation by PCE depuis novembre 2025.

Transformer des bureaux en logements ne commence pas par une promesse, mais par la réponse à une question : cet immeuble est-il réellement transformable  et à quelles conditions ?

Aujourd’hui, la transformation de bureaux en logements reste trop souvent abordée au cas par cas. Chaque opération mobilise des études spécifiques, des données dispersées, des critères hétérogènes et des expertises rarement comparables d’un projet à l’autre.

Les bons actifs sont ainsi parfois repérés trop tard, les mauvais candidats consomment du temps et de l’argent, et les acteurs publics comme privés manquent d’un langage commun pour discuter de la faisabilité réelle des projets.

C’est pour cette raison que l’Action Collective “Massifier la transformation” développe la Matrice ACTivaBLe : un outil commun destiné à qualifier la mutabilité des actifs tertiaires et à aider les acteurs à passer plus vite du doute à la décision. À terme, elle attribuera une note de A à F, de la convertibilité optimale à la non-convertibilité. 

L’objectif n’est pas de remplacer une étude de faisabilité approfondie. Il est de permettre un pré-diagnostic robuste, pour mieux identifier les potentiels, prioriser les actifs à étudier et sécuriser les discussions entre parties prenantes. 

‍

Une méthode en 4 dimensions

L’Action Collective repose sur une méthode transparente : critères explicites, données vérifiables lorsque cela est possible, raisonnement traçable et validation progressive sur des cas réels.

L’enjeu est d’éviter la “boîte noire” : chaque acteur doit pouvoir comprendre pourquoi un actif est considéré comme plus ou moins transformable, quels points bloquent et quelles hypothèses doivent être approfondies.

Les immeubles sont analysés selon 4 dimensions complémentaires :

1. ‍Juridique et réglementaire : la transformation est-elle possible au regard du PLU, des destinations autorisées, des servitudes, des risques et des leviers dérogatoires ?‍
2. Attractivité et potentiel de marché : l’immeuble se situe-t-il dans un environnement favorable à la production de logements ? Quels sont les prix de sortie, la dynamique territoriale et les conditions de marché ?
3. ‍Architecture et technique : la morphologie du bâtiment permet-elle une transformation pertinente ? Profondeur des plateaux, façades, structure, lumière naturelle, fluides et coûts de travaux sont déterminants.
4. ‍Modèle économique et stratégie d’actif : le projet peut-il trouver son équilibre ? Valeur actuelle, coût de transformation, scénario de cession ou de conservation et profil du propriétaire influencent fortement le passage à l’action.

‍

Ce que l’Action Collective apporte

Pour les propriétaires, investisseurs et asset managers

‍Un outil de préqualification pour identifier les actifs à potentiel, orienter les arbitrages et mieux dialoguer avec les collectivités, opérateurs et financeurs.

Pour les collectivités

‍Un référentiel pour distinguer les actifs réellement transformables, objectiver les discussions avec les porteurs de projets et inscrire les transformations dans une stratégie territoriale.

Pour les opérateurs, architectes et conseils

‍Un cadre commun pour partager les hypothèses, identifier les points de blocage et gagner du temps dans les premières phases d’analyse.

‍

Une démarche collective

L’Action Collective rassemble plus de 80 contributeurs bénévoles issus de l’immobilier, de l’architecture, du financement, du conseil et des territoires. Sa gouvernance associe des expertises complémentaires afin de garantir la pluralité des regards et l’appropriation de l’outil par l’ensemble de la chaîne.

‍

Une phase de test en conditions réelles

En 2026, la matrice est éprouvée dans les Hauts-de-Seine afin de tester sa robustesse, d’ajuster les critères et de préparer un déploiement plus large. Cette expérimentation doit permettre de passer d’un outil théorique à un support réellement utilisable par les acteurs de terrain.

‍

Soutenir le programme

Construire un référentiel commun de transformabilité demande du temps, de la méthode et une capacité à faire travailler ensemble des mondes qui ne partagent pas toujours les mêmes outils.

En devenant mécène de The Foundation by PCE, votre entreprise permet à cette démarche d’intérêt général de se développer dans un cadre indépendant, exigeant et visible. Elle associe son nom à un chantier stratégique pour l’avenir du parc tertiaire, du logement et de la transformation de la ville existante.

‍