SIBCA 2026 : Anticiper les transformations
Du 1er au 3 septembre 2026, le Salon de l’Immobilier Bas Carbone (SIBCA) a réuni au Grand Palais plus de 15 000 professionnels autour d’un enjeu : accélérer la décarbonation de l’immobilier et de la ville. Pour sa 5e édition, le salon a mis l’accent sur l’action collective et le passage à l’échelle, alors que le secteur doit composer avec la transformation des usages, les contraintes environnementales et la nécessité d’adapter un patrimoine immobilier largement déjà construit.
Paris-Île de France Capitale Économique a contribué à ces échanges lors de la table ronde « Data Centers : la nouvelle ruée vers l’or ? », organisée par Nicolas Régnier (Ville de demain) et consacrée aux conditions d’implantation de ces infrastructures stratégiques, entre besoins numériques, contraintes territoriales et création de valeur locale. L’occasion de prolonger les réflexions engagées avec Ville de Demain et France urbaine dans notre Guide du data center durable et acceptable, et de présenter l’Observatoire national destiné à favoriser le partage de données, d’expériences et de bonnes pratiques.
Nous avons également suivi plusieurs tables rondes réunissant nos membres et partenaires, notamment Paris La Défense, la Métropole du Grand Paris, EpaMarne-EpaFrance ou encore Groupama Immobilier et la Filière Hors Site France, afin d’élargir la réflexion aux transformations de l’immobilier et de la ville.
Comment anticiper les risques grâce à la donnée ? Comment adapter les bâtiments et les quartiers d’affaires à l’évolution des usages et aux impératifs climatiques ? Comment concilier attractivité économique, sobriété des ressources et acceptabilité des projets ? À travers cinq tables rondes et quatre thématiques, cette note revient sur quelques-uns des défis qui redessinent aujourd’hui les stratégies immobilières et territoriales.
1/ La donnée, une « infrastructure immatérielle de décision »
2/ À quoi ressemblera la ville de demain ?
3/ Paris La Défense et La City : les quartiers d’affaires en mutation
4/ Data centers : penser le modèle de demain
Plus d’informations sur le SIBCA 2026 : SIBCA
La donnée, une « infrastructure immatérielle de décision »
Identifier et anticiper les risques
La multiplication des risques géopolitiques, économiques et climatiques oblige les acteurs de la construction à mieux connaître leurs chaînes d'approvisionnement. Valérie David, Senior advisor chez Alinéa Verde, intervenant sur les enjeux de traçabilité lors de la table ronde « La donnée, un sujet (de) capital », illustre cette complexité par l'exemple d'une simple tôle d'acier destinée à un pont : derrière le fournisseur direct se cachent 15 sites, quatre niveaux de fournisseurs et trois continents. Autant de dépendances souvent invisibles, susceptibles de fragiliser un projet en cas de rupture d'approvisionnement.
Le risque climatique accentue ces vulnérabilités. Selon une étude de l'Environmental Change Institute de l'Université d'Oxford, au moins 122 milliards de dollars d'activité économique mondiale sont exposés chaque année aux perturbations du transport maritime provoquées par des événements climatiques extrêmes Environmental Change Institute, 2023. « Multi-billion-dollar risk to economic activity from climate extremes affecting ports »).
Cartographier ces dépendances, tracer l'origine des matériaux et identifier les corridors logistiques devient donc essentiel pour anticiper les ruptures et sécuriser les projets. C'est en ce sens que Valérie David qualifie la donnée d' «.infrastructure immatérielle de décision ».
Une évolution que résume Stéphan de Faÿ, Président de Filière Hors Site France et d'ULI France : « Nous sommes en train de changer d'ère : nous passons de l'ère de la performance à celle de la résilience. ».
De la donnée disponible à la donnée utile
Mais disposer de données ne suffit pas : encore faut-il pouvoir les partager et les exploiter. Dominique Renard-Brazzi, Fondatrice d'Afleya, évoque l'expérience du secteur automobile, où la donnée s'est imposée comme un outil de pilotage commun à de nombreux acteurs. Elle permet d'objectiver les décisions, de réduire l'incertitude et de mieux coordonner les interventions : « les débats sont alors plus factuels, plus constructifs, et les retombées plus assumées », rapporte Dominique Renard Brazzi. Une approche dont le secteur de la construction, caractérisé par une grande diversité d'intervenants, pourrait s'inspirer.
Le principal obstacle reste toutefois la fragmentation des informations. Pour Bertrand Touzet, Directeur achats et transformation environnementale d’Eiffage, l'hétérogénéité des sources, des formats et des méthodes complique notamment la production de données extra-financières fiables dans le cadre des obligations de reporting environnemental.
« À l’heure où nous sommes noyés de données, la question n'est plus d'accéder à la donnée mais de la structurer et de la rendre fiable », estime Stéphan de Faÿ. Il appelle à renforcer les mécanismes de certification et les instances capables d'en garantir la qualité. Un enjeu déterminant pour faire de la donnée un véritable outil de décision, de la conception des projets à la transformation des bâtiments et à leur décarbonation.
À quoi ressemblera la ville de demain ?
La nécessité de transformer la ville sur elle-même n'est pas nouvelle. Dès 2007, la Charte de Leipzig sur la ville européenne durable défendait une approche intégrée du développement urbain, privilégiant notamment la réhabilitation de l'existant et la mixité des fonctions. Mais la crise de la construction neuve, les contraintes environnementales et l'évolution rapide des usages donnent aujourd'hui une nouvelle actualité à ces orientations.
Comment les acteurs immobiliers se saisissent-ils concrètement de ce défi ? Deux tables rondes du SIBCA 2026, « À quoi ressemblera la ville de 2050 ? » et « La pierre et l'algorithme », ont exploré différentes pistes, de la réorientation des investissements à la flexibilité des bâtiments et des modèles immobiliers.
Transformer l'existant : un changement de pratiques
Nicolas Joly, Directeur général d'Icade, rappelle que 80 % de la ville de demain est déjà construite. L'enjeu n'est donc plus seulement de produire du neuf, mais d'adapter la ville existante aux transformations démographiques, économiques et environnementales.
Ce changement de perspective pose aussi la question de la géographie des investissements. Elias-Antoine Chebak, Président de Pure, appelle à réinvestir dans les villes moyennes : « Dans les métropoles, on manque de foncier ; dans les villes moyennes, on manque de projets et de moyens. ». Il y voit une possibilité de rééquilibrage territorial, même si celui-ci suppose de pouvoir mobiliser des financements et répondre à une demande locale.
Transformer la ville existante implique aussi de composer avec les usages et les intérêts déjà présents. Contrairement à une opération d'extension urbaine, un projet de renouvellement doit tenir compte des habitants, des activités et du fonctionnement du quartier. Pour Franck Lirzin, Directeur de la stratégie et de la maîtrise d'ouvrage immobilière du groupe SNCF, cela suppose d'associer les différents acteurs à la définition d'une trajectoire commune et de construire des projets acceptables et désirables. Sylvain Bogeat, Président de Métropoles 50, rappelle ainsi qu'« une mutation lourde ne peut pas se faire au détriment des citoyens ». Nicolas Joly appelle, de son côté, les acteurs de la ville à « se décloisonner ».
Cette nécessité de construire une vision partagée explique également le recours à la prospective. Avec « 2050, l’Odyssée de la ville » (Icade, 2026. « 2050, L’Odyssée de la ville. Le retour d'Ulysse à Itach ».), Icade mobilise la fiction pour faire réagir les acteurs, confronter les représentations et ouvrir le dialogue sur les transformations urbaines à venir.
À quoi ressemblera le bureau de demain ?
À l'échelle du bâtiment, la question de l'adaptation se pose avec une acuité particulière pour l'immobilier de bureau. Alors que les immeubles sont conçus et financés sur plusieurs décennies, les évolutions technologiques et les pratiques de travail peuvent transformer rapidement les besoins des occupants. « Alors que l'algorithme est en pleine course à l'avant, la pierre est pensée sur le temps long », résume Loïs Moulas, Associé fondateur d'Animatic Ops, lors de la table ronde « La pierre et l'algorithme ».
Victor Carreau, Co-fondateur et dirigeant de Comet, distingue trois fonctions du bureau : produire, collaborer et socialiser. Avec le télétravail et l'essor de l'IA, les activités de production peuvent davantage s'effectuer à distance, renforçant le rôle du bureau comme lieu de rencontre et de collaboration.
Comment éviter que les bâtiments deviennent obsolètes plus rapidement que prévu ? Pour Astrid Weill, Directrice générale de Groupama Immobilier, « le bureau est désormais amené à évoluer continuellement ». La flexibilité devient alors essentielle, tant dans la conception des bâtiments que dans leurs modes d'occupation.
« En 1933, la Charte d'Athènes nous invitait à séparer les fonctions dans l'espace. Aujourd'hui, il faut détricoter cela et penser des bâtiments à haute intensité d'usage », souligne Maxime Lanquetuit, Associé fondateur d'Animatic Ops. La mixité des fonctions permettrait ainsi de mieux utiliser les surfaces et de faciliter leur adaptation aux besoins futurs. Cette flexibilité concerne également les modèles locatifs : constatant qu'un bureau n'est occupé en moyenne que 45 % du temps, Victor Carreau plaide pour des baux plus souples, complémentaires au modèle traditionnel fondé sur des surfaces fixes.
La Maison de l'IA, développée par Groupama Immobilier au pied de La Défense, illustre cette approche : cet ancien immeuble de bureaux accueille aujourd'hui des espaces de travail et de rencontre dédiés à l'IA, avant une possible reconversion en logements à plus long terme.
Au-delà de la flexibilité des espaces, c'est donc la capacité des actifs immobiliers à conserver leur utilité et leur valeur malgré l'évolution des usages qui devient un enjeu central pour les propriétaires et les investisseurs.
Paris La Défense et La City : les quartier d’affaires en mutation
Comment les grands quartiers d'affaires internationaux peuvent-ils concilier attractivité économique, décarbonation et adaptation au changement climatique ? La table ronde « Business districts and decarbonisation. From global business districts to places to live, work and play » réunissait Paris La Défense, membre de PCE, et deux représentantes de la City de Londres.
Deux quartiers aux histoires et aux modèles urbains différents, mais confrontés à un même défi : adapter leur patrimoine immobilier et leurs espaces publics sans compromettre leur compétitivité internationale.
Paris La Défense : préserver l’attractivité, renforcer la résilience
Malgré l’essor du télétravail, les quartiers d’affaires n’ont pas perdu leur pouvoir d’attraction. À Paris La Défense, les nouvelles entreprises locataires ont atteint un niveau record en 2024 et 2025 : plus de 100 entreprises sont venues s’installer dans le quartier francilien au cours de chacune de ces deux années.
Pour Pierre-Yves Guice, Directeur général de Paris La Défense, cette attractivité repose sur deux atouts fondamentaux : la qualité de l'offre immobilière et de la desserte en transports, mais aussi la concentration d'entreprises qui favorise les rencontres, les échanges et les opportunités économiques. « C’était l’idée fondamentale à l’origine de ces quartiers d’affaires : rassembler un grand nombre d’entreprises au même endroit, » rappelle Pierre-Yves Guice, « une idée qui continue à avoir beaucoup de sens. ».
Si ces fondamentaux restent solides, les quartiers d'affaires doivent aujourd'hui répondre à de nouvelles exigences. La réduction de l'empreinte carbone, l'adaptation aux vagues de chaleur ou encore la gestion de l'eau, largement absentes de leur conception initiale, « sont aujourd’hui au cœur de nos préoccupations ». Pour Pierre-Yves Guice, « la conception initiale des quartiers d'affaires doit être repensée ».
Paris La Défense s'est ainsi fixé l'objectif de devenir le premier quartier d'affaires post-carbone au monde, en divisant par deux ses émissions de gaz à effet de serre d'ici 2030. Cette transformation concerne autant les bâtiments que les espaces publics. Le projet du Parc prévoit notamment de transformer cinq hectares de l'esplanade en parc urbain, afin de développer la végétalisation, de réduire les îlots de chaleur et d'améliorer la qualité de vie du quartier.
Mais la transformation du patrimoine existant se heurte à un obstacle économique majeur : la valorisation des actifs immobiliers obsolètes. Pour Pierre-Yves Guice, la décarbonation et la reconversion des bureaux restent freinées par la difficulté des propriétaires et investisseurs à reconnaître la perte de valeur de certains immeubles : « Tant que la question de l'ajustement de la valeur des actifs n'aura pas été pleinement intégrée par les investisseurs, tant qu'il y aura encore des personnes qui considèrent que les immeubles de bureaux obsolètes valent en 2026 autant qu'ils valaient il y a vingt ans, nous n'atteindrons pas nos objectifs. ». Il appelle à une intervention des pouvoirs publics pour accompagner cette évolution.
La City : agir à l'échelle du quartier, au-delà des immeubles
À Londres, la City doit composer avec un patrimoine mêlant bâtiments historiques et tours récentes répondant aux standards environnementaux les plus élevés. Pour Kate Hart, CEO d’Eastern City BID, l’objectif est notamment de diffuser les bonnes pratiques des immeubles les plus performants à l'ensemble du parc immobilier.
Mais l'action ne peut pas se limiter aux immeubles. La City cherche également à organiser certains services à l'échelle du quartier, notamment en mutualisant les équipements, les infrastructures et les flux logistiques. Une démarche qui permet de rechercher des gains d'efficacité et de limiter les impacts environnementaux. La construction de l'Elizabeth Line, investissement majeur pour renforcer l’accès en transports en commun, devrait voir son empreinte carbone, estimée à 1,7 million de tonnes de CO², être compensée au bout de 9 à 13 ans de mise en service de la ligne en retirant des véhicules de la circulation.
La qualité des espaces publics constitue un troisième volet de cette approche. « Nous parlons souvent de notre travail sur tout ce qui se trouve entre les bâtiments, » explique Kate Hart. « Comment améliorer le parcours du navetteur depuis la station de métro jusqu’à son bureau ? Quels sont les différents points de contact qui jalonnent ce parcours ? » Dans un quartier où résident relativement peu de personnes, l'amélioration de ces espaces participe à la qualité de l'expérience quotidienne des salariés et à l'attractivité de la City.
La particularité londonienne réside notamment dans les dispositifs qui permettent d'organiser et de financer ces actions collectives. Les Business Improvement Districts (BID), comme Eastern City BID, sont des structures financées par les entreprises pour améliorer les services, les espaces publics et l'attractivité de leur quartier. Ils permettent de porter des projets dépassant les limites de chaque propriété immobilière.
Les autorités locales britanniques disposent également de leviers pour faire contribuer les promoteurs à l'aménagement des espaces publics environnants, au-delà de leur propre parcelle, souligne Tabitha Duncan, responsable du développement durable chez Primera. Des partenariats public-privé peuvent par ailleurs permettre de répartir les coûts dans le temps, notamment lorsque l'investissement initial est réalisé par le secteur public et la maintenance assurée par des acteurs privés.
Paris La Défense et la City font ainsi face à des défis largement partagés : décarboner un patrimoine immobilier hétérogène, adapter les espaces publics et préserver leur attractivité internationale.
Leurs expériences mettent en lumière différents leviers à mobiliser, de l'évolution de la valorisation des actifs aux mécanismes de coopération et de financement collectif, sans qu'aucun modèle n'apporte à lui seul toutes les réponses.
Data centers : penser le modèle de demain
Longtemps restés des infrastructures discrètes, les data centers sont devenus des objets de débat public, à mesure que l'essor de l'intelligence artificielle accélère les investissements et accroît les besoins en énergie, en foncier et en eau. Comment concilier cette nouvelle demande avec les contraintes des territoires et les objectifs de décarbonation ? La table ronde « Data Centers : la nouvelle ruée vers l'or ? », organisée par Ville de Demain a réuni Paris-Île de France Capitale Économique, France Urbaine, Epa Marne-Epa France, EDF et Twenty First Capital autour d'une question centrale : quels data centers voulons-nous accueillir, où et à quelles conditions ?
Au-delà du « pour » ou « contre » : objectiver les impacts et les retombées pour favoriser l’acceptabilité
Les contestations croissantes autour des data centers, notamment aux États-Unis, traduisent une tension entre des investissements massifs, les ressources mobilisées localement et des retombées économiques parfois jugées insuffisantes. Un décalage qui s'explique aussi par la géographie de la valeur : alors que les bénéfices du numérique se déploient à l'échelle nationale ou internationale, les contraintes d'implantation sont supportées par les territoires d'accueil.
Pour Chloë Voisin-Bormuth, Directrice générale de Paris-Île de France Capitale Économique, il importe toutefois de distinguer les situations nationales. « En calquant en France les enjeux spécifiques rencontrés par les États-Unis, on risque de poser les mauvaises questions et d’apporter les mauvaises réponses. » Au Texas, les demandes de raccordement au réseau électrique atteignent ainsi 474 GW, dont près de 90 % seraient liées aux data centers (« Facing an estimated 474 GW of interconnection requests, Texas hits pause on data centers ». Utility Dive, 5 août 2026). Des chiffres qui illustrent l'ampleur des tensions américaines, mais qui ne peuvent être transposés tels quels à la France.
L'enjeu est plutôt d'objectiver les impacts et les bénéfices de chaque projet. Combien d'emplois seront réellement créés, et de quelle nature ? Quelles ressources seront mobilisées ? Quelles retombées économiques et fiscales pour le territoire ? Et quels autres usages du foncier ou de l'électricité pourraient être envisagés ?
Geoffroy Boulard, Co-président de la commission numérique et innovation chez France urbaine et Vice-président de la Métropole du Grand Paris, rapporte que les élus, de leur côté, ont bien compris l’intérêt stratégique des data centers, mais manquent encore d'informations pour apprécier les projets. Leur association souvent tardive aux décisions d'implantation alimente également la défiance.
C'est précisément l'ambition du Guide du data center durable et acceptable, élaboré par Paris-Île de France Capitale Économique avec Ville de Demain x STATION F et France urbaine : donner aux décideurs publics les moyens de qualifier les projets, de comparer leurs impacts environnementaux, urbains et socio-économiques et d'en négocier les conditions d'accueil. L’enjeu, affirme Nicolas Régnier, Président de Ville de Demain (Station F) est de faire du data center « non pas un bâtiment hors sol, mais un bâtiment urbain qu’on intègre au territoire ».
De l'accueil des projets à une véritable stratégie territoriale
Au-delà de l'évaluation individuelle des projets, la question est celle de leur inscription dans une stratégie d'aménagement. Pour Geoffroy Boulard, les outils de planification territoriale, notamment le Schéma d’aménagement numérique (Schéma Métropolitain d’Aménagement Numérique. Métropole du Grand Paris, 2019), doivent permettre « d'anticiper et d’orienter les projets afin d’augmenter leur chances de réussite, avec une recherche permanente de co-bénéfices avec le terrain ».
EpaMarne-EpaFrance illustre bien cette approche. Ce territoire s’est construit autour du concept de ville nouvelle, avec des capacités de raccordement planifiée dans une cinquantaine de zones d’aménagement. L’EPA, qui comptabilise actuellement une dizaine de projets en cours, entend éviter une logique d'accueil au fil de l'eau : « La solution, c’est de ne pas céder à la frénésie et de se poser les bonnes questions : pour chaque projet, se demander s’il est pertinent à cet endroit-là et si c’est réellement le meilleur site, » explique son Directeur général (par intérim) Jean-Baptiste Rey.
L’EPA assume de poser des exigences fortes. Elles se traduisent notamment dans la conception des bâtiments : densification des installations sur plusieurs niveaux pour limiter la consommation foncière et recherche de synergies avec les infrastructures locales. Jean-Baptiste Rey et Antoine Tobia, Directeur du développement territorial d'EDF, ont ainsi présenté un projet valorisant la chaleur des serveurs dans un réseau énergétique local. EDF souligne également l'intérêt de développer la flexibilité électrique, grâce notamment aux capacités de stockage et d'effacement.
L'acceptabilité devient ainsi une condition de la faisabilité économique des projets. Pour Stanislas Bernard, Président-directeur général de Twenty First Capital, le risque principal des investisseurs n'est plus nécessairement de trouver des clients, mais de pouvoir réaliser les projets dans les temps face aux contestations croissantes et aux contraintes administratives. « Mieux vaut un projet accepté localement qu’un projet théoriquement rentable mais exposé à un risque juridique ou territorial, » explique-t-il.
La France, leader du data center de demain ?
Alors que les contestations et les moratoires se multiplient en Europe et aux États-Unis, la France dispose d’une fenêtre d’opportunité pour devenir leader du data center de demain.
La France dispose d'atouts importants dans cette compétition internationale, à commencer par une électricité abondante et largement décarbonée. En 2025, son solde exportateur net a atteint 92,3 TWh, un volume comparable à la consommation électrique annuelle de la Belgique.
Cette attractivité constitue une opportunité, mais aussi un levier pour être plus sélectif et plus exigeant à l'égard des opérateurs. L'objectif n'est pas simplement de capter les investissements actuels, mais de contribuer à définir le modèle des infrastructures numériques de demain.
Pour Chloë Voisin-Bormuth, cette ambition suppose de ne pas figer les critères d'évaluation sur les technologies actuelles : « Aujourd'hui, on arbitre sur une technologie au temps t, alors que ces technologies sont amenées à évoluer. Nous avons l'opportunité de devenir leader non pas du data center d'aujourd'hui, mais du data center de demain. Et parce que la France est attractive, nous pouvons fixer les nouveaux standards : penser aux technologies de demain, challenger les opérateurs. ».
Consommation énergétique, utilisation de l'eau, densité foncière, valorisation de la chaleur ou contribution à l'économie locale : ces performances doivent pouvoir être mesurées, comparées et améliorées au fil du temps.
Une démarche qui nécessite un dialogue continu entre acteurs publics et privés, « l'exemplarité passe par la concertation, dès les prémisses du projet, » rappelle Geoffroy Boulard.
Dans le prolongement de notre Guide, nous lançons l’Observatoire National du Data Center Durable qui vise à réunir décideurs publics, opérateurs, investisseurs et experts pour partager les données, confronter les engagements aux réalisations, documenter les retours d'expérience et faire progressivement émerger des standards communs.
Une approche également soutenue par les investisseurs. « Les investisseurs sont très favorables à cette démarche collective. Il faut que les règles du jeu soient claires, stables et homogènes d’une métropole à l'autre. En se mettant d'accord sur ce qui est acceptable, on élimine du risque, » affirme Stanislas Bernard.
L'enjeu est ainsi de transformer l'attractivité française en capacité d'orientation de la filière, au bénéfice des territoires comme des investisseurs.
Au-delà des enjeux de décarbonation, ces échanges montrent que l'avenir de l'immobilier et de la ville se joue désormais dans la capacité des acteurs à anticiper les mutations, à adapter l'existant et à faire converger les stratégies économiques, environnementales et territoriales.
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