Un nouvel outil pour objectiver la faisabilité des transformations de bureaux en logements

Focus sur un nouvel outil de veille sur la transformation de bureaux en logements : le calculateur de faisabilité développé par HR&A Advisors, en partenariat avec Gensler, ex-Eckholm Studios - AKA Urban et The Brookings Institution, avec le soutien du U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).

Cet outil s'inscrit dans un programme de recherche visant à objectiver les conditions de réussite des conversions de bureaux en logements. Toutes les tours vacantes n'étant pas de bons candidats à la conversion, il permet aux collectivités locales et aux acteurs de la transformation d'identifier, à partir de données urbaines, immobilières et architecturales, les bâtiments au plus fort potentiel, et de tester leur viabilité financière avant une étude de faisabilité détaillée. Le calcul s'appuie sur 6 prototypes représentatifs du parc de bureaux américain, de la tour des années 1960 à Los Angeles à l'immeuble des années 1970 à Stamford.

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Parmi les facteurs analysés :

• la géométrie du bâtiment (profondeur des plateaux, taille des façades, noyau de circulation)
• les caractéristiques techniques influençant la faisabilité architecturale
• le contexte urbain (transports, commerces, équipements, attractivité résidentielle)
• les conditions économiques et de marché (vacance, demande en logements, loyers)
• l'environnement réglementaire et les dispositifs d'incitation publique.

Ce qui rend l'outil intéressant au-delà du marché américain, c'est moins ses résultats chiffrés que la structure du raisonnement qu'il impose : nommer les paramètres qui font basculer un projet du surplus vers le besoin de soutien public, et visualiser l'effet marginal de chaque levier plutôt que de raisonner en bloc. Cette logique de décomposition est transposable à l'Europe, où incitations fiscales, quotas de logements abordables et investissements d'accompagnement urbain restent traités séparément plutôt que comme les variables d'un même modèle de faisabilité.

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C’est ce type de démarche que l’Action Collective « Massifier la transformation » accueillie au sein de The Foundation by PCE cherche également à structurer en France. Avec plus de 80 contributeurs issus de l’ensemble de la chaîne de valeur, cette démarche vise à construire une matrice de transformabilité partagée, capable d’objectiver les conditions physiques, réglementaires, économiques et territoriales qui rendent une opération possible ou qui expliquent pourquoi elle ne l’est pas encore.

L’enjeu est le même : sortir d’une approche au cas par cas pour construire un langage commun de la faisabilité, rendre les arbitrages plus lisibles et mieux identifier les leviers capables de faire basculer les opérations.

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